在政策利好的背景下，改善型項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)尤為搶眼。
政策利好疊加效應(yīng)在使市場(chǎng)觀望情緒逐漸減淡的同時(shí)，也使得開發(fā)商加大房源供應(yīng)量，購(gòu)房人在看漲后市心理影響下集中入市，促使商品住宅銷售一反之前冷清局面，開始出現(xiàn)熱銷態(tài)勢(shì)。其中，改善型住宅已經(jīng)成為市場(chǎng)成交的中堅(jiān)力量。
新政帶動(dòng)換房人群
下半年以來，主打改善性需求的項(xiàng)目成交一路小步快跑，率先在市場(chǎng)中走出獨(dú)立行情，而二手房市場(chǎng)的逐步回暖，更為近期的改善型市場(chǎng)添磚筑瓦�！俺藝�(guó)慶期間集中開盤一次性熱銷4億，平時(shí)的順銷狀態(tài)也能保持平均每天至少一套的成交。”位于北五環(huán)的臻園 (論壇)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人的描述，可以看作是近期改善型項(xiàng)目成交情況的縮影。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，對(duì)于“賣一買一”改善型購(gòu)房者帶動(dòng)十分明顯，這類人群由于手中資金有限，在房貸新政剛剛落地、房?jī)r(jià)還未見波動(dòng)的情況下，部分蟄伏的需求就已經(jīng)開始陸續(xù)抄底入市，因此也帶動(dòng)了十月份北京中高端改善型樓盤成交量呈現(xiàn)階梯式上漲。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，國(guó)慶節(jié)后首周，市場(chǎng)上成交均價(jià)在3萬以上的樓盤項(xiàng)目累計(jì)成交108套，第二周成交208套，第三周上漲至333套，第四周更是達(dá)432套，成為年后周度成交的最高值。從上周北京樓市成交排行情況來看，在扣除自住房項(xiàng)目和保障房項(xiàng)目后，排名前十的項(xiàng)目中共有7個(gè)中高端改善型項(xiàng)目。
而在整個(gè)10月，北京63個(gè)報(bào)價(jià)超過5萬元/平方米的在售項(xiàng)目中，共有31個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了成交，累計(jì)成交364套，銷售總金額為37億，環(huán)比上漲10%，同比上漲36%。
加速走量錯(cuò)峰競(jìng)爭(zhēng)
盡管銷售勢(shì)頭在近期呈現(xiàn)“一片大好”,但不少改善型項(xiàng)目并沒有因?yàn)闀r(shí)至年底而放緩?fù)票P速度。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，10月以來北京樓市已入市的20個(gè)項(xiàng)目，中高端改善型樓盤達(dá)到13個(gè)，占比為65%。而進(jìn)入11月份預(yù)計(jì)入市的33個(gè)項(xiàng)目中，包括滟瀾新宸長(zhǎng)橋墅 (論壇)、金隅78墅 (論壇)、華潤(rùn)•萬橡府、強(qiáng)佑清河新城(樓盤資料業(yè)主論壇) 等直接面向改善型購(gòu)房人群，主打三、四居以及別墅的項(xiàng)目共17個(gè)，超過了計(jì)劃入市項(xiàng)目總量的五成，已經(jīng)取代剛需項(xiàng)目成為市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主力。
更有分析人士指出，預(yù)計(jì)年底前中高端改善項(xiàng)目的入市量還將持續(xù)升溫，加之改善型需求在政策刺激作用下也在積極出手，最后兩個(gè)月北京改善型市場(chǎng)將呈現(xiàn)出供需兩旺的市場(chǎng)行情。
面對(duì)改善型項(xiàng)目的扎堆入市，一位不便于具名的房企人士告訴記者，未來改善型項(xiàng)目將是各家房企拼搶的主戰(zhàn)場(chǎng)，可以預(yù)見的是，明年進(jìn)入市場(chǎng)的同類項(xiàng)目將會(huì)更多，競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈，如果有條件，還是應(yīng)該加速去庫(kù)存。
而在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，在經(jīng)歷了限購(gòu)持續(xù)三年導(dǎo)致的剛需透支后，此次央行新政的主要受益對(duì)象是改善型需求人群，這也將成為下一階段市場(chǎng)的重要支撐力，而信心的復(fù)蘇對(duì)促進(jìn)改善人群入市有顯著的推動(dòng)力。
11月份預(yù)計(jì)入市的33個(gè)項(xiàng)目中，包括華潤(rùn)•萬橡府、強(qiáng)佑清河新城等主打三、四居以及別墅的項(xiàng)目共17個(gè)。
年底開啟搶房模式
今年以來市場(chǎng)整體的銷售不暢，讓房企格外珍惜最后近兩個(gè)月的窗口期。一位市場(chǎng)人士認(rèn)為，近期央行松綁信貸等多重政策利好，實(shí)際對(duì)于改善型人群的影響更加直接，預(yù)期后期將會(huì)有更多此類項(xiàng)目入市。上述某房企負(fù)責(zé)人也表示：“隨著年底臨近，開發(fā)商回籠資金的意愿將會(huì)更強(qiáng)。”據(jù)他表示，在政策利好的背景下，房企或開啟“搶收”模式，除了靠普通住宅“以價(jià)換量”的高周轉(zhuǎn)模式增加利潤(rùn)外，加推高端產(chǎn)品也成為房企在最后幾個(gè)月博取利潤(rùn)的有效手段。
龍湖地產(chǎn)北京公司營(yíng)銷總監(jiān)王勐接受記者采訪時(shí)表示：“結(jié)合目前我們自己項(xiàng)目的推售情況以及整個(gè)北京市場(chǎng)逐步回溫的大環(huán)境來看，改善型項(xiàng)目在年底可能會(huì)迎來一波翹尾行情�！�
持同樣觀點(diǎn)的還有亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫，他認(rèn)為隨著政策面的進(jìn)一步寬松以及土地市場(chǎng)的回暖，預(yù)計(jì)年底前樓市整體將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，而房?jī)r(jià)則在自住房項(xiàng)目的作用下呈現(xiàn)波浪形發(fā)展，整體價(jià)格企穩(wěn)，北京樓市將在年底前逐漸完成筑底，有望于明年回歸上升通道。
趨勢(shì)
“平價(jià)跑量”成普遍共識(shí)
盡管項(xiàng)目入市熱情高漲，但在面對(duì)定價(jià)時(shí)，仍然顯得“小心翼翼”。記者了解到，近期位于海淀的華潤(rùn)•萬橡府和強(qiáng)佑清河新城，推出的產(chǎn)品全部為大戶型，其中華潤(rùn)•萬橡府主推143平方米三居和235平方米四居，在價(jià)格方面，相比之前釋放出一定的優(yōu)惠。
類似的平價(jià)跑量策略在別墅市場(chǎng)上也日益成為主流。位于昌平沙河的滟瀾新宸•長(zhǎng)橋墅 (論壇)，主力產(chǎn)品為使用面積350-410平米的聯(lián)排別墅，首次開盤價(jià)為單套880萬元起；旭輝御錦 (論壇)總價(jià)500萬元左右起，趁市場(chǎng)供應(yīng)的空白期入市“搶收”;還有以遠(yuǎn)洋萬和公館 (論壇) 為代表的高端別墅，10月遠(yuǎn)洋萬和公館以60000-90000元/平方米的單價(jià)入市，推新房源為800多平方米的聯(lián)排以及3000-5000平方米的獨(dú)棟會(huì)館。業(yè)內(nèi)人士判斷，遠(yuǎn)洋萬和公館此次共推出聯(lián)排5套、獨(dú)棟6套，動(dòng)輒上億的交易或已鎖定購(gòu)買意向。
一位房企人士向記者透露，近兩年土地市場(chǎng)價(jià)格居高不下，房企主動(dòng)降價(jià)的壓力不小，但是近期市場(chǎng)活躍度有了提升時(shí)，企業(yè)明顯更加“珍惜”這樣的市場(chǎng)環(huán)境，預(yù)計(jì)到年底，市場(chǎng)價(jià)格都不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。
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