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不動產(chǎn)統(tǒng)一登記推動了不動產(chǎn)登記法制化的進程，作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的配套工程之一，不動產(chǎn)登記員制度主要為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供主體支撐和人員保障，其作用與意義值得重視。
哪些人有資格成為不動產(chǎn)登記員？
不動產(chǎn)登記員是不動產(chǎn)登記機構中從事不動產(chǎn)登記工作的專業(yè)人員，但并非所有的登記工作人員均應納入不動產(chǎn)登記員制度，只有從事審核和登簿的工作人員才有必要成為不動產(chǎn)登記員，因為這些工作事關不動產(chǎn)登記的正確性和公信力，是不動產(chǎn)登記的核心所在。至于在不動產(chǎn)登記機構中從事輔助性工作的人員，如咨詢解答、文件檔案資料整理與保管、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析等工作人員，則不必納入不動產(chǎn)登記員制度。根據(jù)我國土地登記人員持證上崗、房屋登記官的實踐經(jīng)驗，不動產(chǎn)登記員應具備特定條件和專業(yè)資格。
為什么要開展不動產(chǎn)登記員的制度建設？
工作實際的需要。不動產(chǎn)價值高企，對權利人、利害關系人的利益重大，而不動產(chǎn)登記本身的法律性和專業(yè)性較強，為了切實保障不動產(chǎn)權利人，也為了確保不動產(chǎn)登記的嚴肅性，進行不動產(chǎn)登記員制度建設就顯得非常必要。更為重要的是，在登記簿中記載的不動產(chǎn)權利主要是物權，而物權變動有多種途徑和方式，實踐中會出現(xiàn)登記的物權與真實的物權不符的情況。此時，為了保護代表市場交易利益的善意第三人的利益，《物權法》第106條以登記的物權為依托，保護善意第三人利益。據(jù)此，當事人在交易時只需查詢不動產(chǎn)登記簿即可，不必深究不動產(chǎn)物權的真實狀態(tài)，這顯然能提高交易效率，降低交易成本。之所以有這種制度選擇，基本的邏輯前提是，從事不動產(chǎn)登記核心工作的人員是“職業(yè)運動員”，能勝任不動產(chǎn)登記工作，在一般情況下能夠保證登記的權利狀態(tài)與真實權利狀態(tài)一致。顯然，進行不動產(chǎn)登記員制度建設有助于夯實這個基本前提，為不動產(chǎn)登記功能的切實發(fā)揮提供堅實基礎。
加強隊伍建設和管理的需要。通過不動產(chǎn)登記員的制度建設，可以把登記人員的隊伍建設和管理納入科學化、規(guī)范化的軌道。一方面，可以借不動產(chǎn)登記員制度構建的契機，提升登記人員的法律、經(jīng)濟、行政、信息技術等相關知識，提升登記人員隊伍的整體素質和水平。另一方面，可以使登記人員的管理做到口徑統(tǒng)一，結束分散登記體制下登記人員隊伍建設上的疊床架屋及各自為政的局面。此外，可借此機會為登記人員提供良好的職業(yè)保障，保證登記人員隊伍的穩(wěn)定性。
加強從業(yè)人員自我約束和實現(xiàn)自我激勵的需要。通過不動產(chǎn)登記員的制度建設，對登記人員設置嚴格的準入門檻，使只有具備一定條件和資格的人才能進入登記人員的隊伍。與此同時，通過對不動產(chǎn)登記員的物質待遇、福利保障等進行完善的規(guī)定，以體現(xiàn)不動產(chǎn)登記員較強的身份認同。一旦實現(xiàn)這種專業(yè)化的身份定位，一方面，社會大眾對于不動產(chǎn)登記員必將給予更多的關注和監(jiān)督，從而有效地提高登記人員的職業(yè)道德和職業(yè)技能水準；另一方面，還能促使不動產(chǎn)登記員兢兢業(yè)業(yè)地從事不動產(chǎn)登記的審核、登簿等事務，有利于實現(xiàn)外部監(jiān)督的不斷內化。
不動產(chǎn)登記員的制度建設應包括哪些內容？
基本定位。我國有房屋登記官的實踐，土地登記人員也要持證上崗，這些經(jīng)驗積累為不動產(chǎn)登記員的制度建設提供了實踐基礎，也在相當程度上驗證了不動產(chǎn)登記員的可能性和必要性。但這些經(jīng)驗局限于相應行政主管部門之中，且停留在實踐經(jīng)驗層面，尚未完全法制化；不僅如此，從制度層面上對不動產(chǎn)登記員進行的理論研究和探討也較少見，對某些關鍵問題基本上語焉不詳，同樣沒有法制化的氣息�？梢哉f，不動產(chǎn)登記員的制度建設算是一項全新的任務。要完成這一任務，就必須有妥當?shù)闹笇Ш投ㄎ�，有合理的素材和思路，只有這樣，才能確保不動產(chǎn)登記員法制的整體正當性。根據(jù)我國的實際情況，將來不動產(chǎn)登記員制度會以部門規(guī)章的形式出現(xiàn)，以此為前提來判斷，不動產(chǎn)登記員制度會有管制的色彩，即對不動產(chǎn)登記員的職業(yè)活動進行規(guī)制，以避免不當行為的發(fā)生；在發(fā)生不當行為時，還有一定的懲治措施。在此意義上，不動產(chǎn)登記員制度無疑有管理不動產(chǎn)登記員的功能。但要求職業(yè)主體從事正當?shù)穆殬I(yè)行為，離不開職業(yè)保障，只有劃定明確的權責范圍，才能讓主體知道有所為有所不為的界限，在此意義上，規(guī)制不動產(chǎn)登記員的活動范圍，也是在給其提供保障，只要不逾越界限，就不受懲治。不動產(chǎn)登記員的制度建設，要融保障不動產(chǎn)登記員和管理不動產(chǎn)登記員于一體。
基本取向。不動產(chǎn)登記員制度的推行，必然會給既有的不動產(chǎn)登記人事制度帶來不小的沖擊，如何穩(wěn)妥的銜接既有的不動產(chǎn)登記人事制度，使其向不動產(chǎn)登記員制度的順利過渡，是不動產(chǎn)登記員制度構建的關鍵所在。大體而言，對現(xiàn)有各系統(tǒng)內的不動產(chǎn)登記人員，在滿足不動產(chǎn)登記員基本任職條件的前提下，通過不動產(chǎn)登記員管理委員會或遴選委員會考察后可以直接聘任為相應級別的不動產(chǎn)登記員，不符合基本任職條件的，應調離不動產(chǎn)登記崗位。此外，還應充分考慮目前的行政職能配置，在既有框架內解決考試、財政、編制等相關問題，使有關制度的構造具備可行性。也就是說，在進行不動產(chǎn)登記員制度建設時，應立足于當前我國不動產(chǎn)登記人員隊伍的實際情況，既注重引領未來，又講究務實可行。
基本架構。根據(jù)上述的基本定位、素材和取向，不動產(chǎn)登記員的制度建設應包括以下主干框架：基本界定，主要定義不動產(chǎn)登記員；基本原則，主要明確不動產(chǎn)登記員制度建設應秉持的基本原則；職業(yè)進入，主要包括不動產(chǎn)登記員的任職條件、資格考試、設置等；評聘，主要包括不動產(chǎn)登記員評聘條件、晉升途徑等；職責，主要包括不動產(chǎn)登記員的職責、工作規(guī)范等；保障，主要包括不動產(chǎn)登記員的培訓、權利維護等；考評及獎懲。上述基本架構表明，在不動產(chǎn)登記機構中，從事審核、登簿等核心業(yè)務的登記人員必須在職業(yè)技能、專業(yè)知識、品德素質等方面符合相應條件，通過相應的資格測試；相應的，在不動產(chǎn)登記員資格確定后，法律還要為其劃定權責范圍、提供相關保障、明確獎懲機制，使不動產(chǎn)登記員既受必要的管理，以便登記工作的規(guī)范化，又受必要的保障，以便提高登記人員的工作積極性。
（作者單位：北京大學法學院） | 
