摘要：2014年第二季度，全國綜合地價水平保持溫和上漲態(tài)勢，環(huán)比增速進(jìn)一步放緩，同比增速在連續(xù)6個季度上漲后首現(xiàn)微降；商服、住宅地價環(huán)比增速放緩，工業(yè)地價環(huán)比增速由升轉(zhuǎn)降；長江三角洲地區(qū)各用途地價環(huán)比增速回落至平穩(wěn)運(yùn)行區(qū)間；珠江三角洲地區(qū)各用途地價增速仍處于高位運(yùn)行，但住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速回落；環(huán)渤海地區(qū)各用途地價環(huán)比增速全面放緩，保持低速運(yùn)行態(tài)勢；全國主要監(jiān)測城市綜合、住宅地價環(huán)比上漲的城市個數(shù)連續(xù)第三個季度減少，六成城市環(huán)比增速處于平穩(wěn)區(qū)間。
預(yù)計三季度，商業(yè)、住宅用地價格繼續(xù)保持小幅波動，工業(yè)地價有望平穩(wěn)上漲；各用途地價環(huán)比增速分化的趨勢或?qū)⒂兴照?nbsp;
根據(jù)全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)，2014年第二季度全國重點(diǎn)區(qū)域和主要城市地價狀況分析如下：
一、總體情況
(一)地價水平保持溫和上漲態(tài)勢，環(huán)比增速持續(xù)放緩，同比增速趨穩(wěn)
2014年第二季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3458元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為6475元／平方米、5214元／平方米和722元／平方米。
圖1 全國主要城市分用途地價水平（元/平方米）
綜合、商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速均呈放緩態(tài)勢。第二季度，全國主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比增速為1.36%，連續(xù)第二個季度放緩，較上一季度下降了0.53個百分點(diǎn)；商服地價環(huán)比增長率較上一季度放緩0.80個百分點(diǎn)，為0.93%；住宅地價環(huán)比增長率為1.45%，轉(zhuǎn)為低速增長，增速較上一季度回落0.66個百分點(diǎn)；工業(yè)地價環(huán)比增速保持低速增長,為1.44%，較上一季度下降了0.27個百分點(diǎn)。
圖2 全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖（%）
綜合、商服、住宅地價同比增速放緩，但仍處于較高位運(yùn)行[2]，工業(yè)地價同比則保持低速增長。第二季度，全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅地價同比增長率分別為7.53%、7.48%、9.14%，處于較高位運(yùn)行，但較上一季度分別下降了0.10、0.69、0.38個百分點(diǎn)，其中，綜合地價同比連續(xù)6個季度加速上漲后，漲幅開始放緩；工業(yè)地價同比增長率為5.73%，較上一季度上升0.46個百分點(diǎn)，繼續(xù)低速、溫和上行。
圖3 全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（%）
重點(diǎn)城市定基地價指數(shù)穩(wěn)步上升。2014年二季度，以2000年為基期的重點(diǎn)城市平均地價指數(shù)穩(wěn)步上升，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價指數(shù)分別為228、238、268、181，較上一季度分別增加4、3、4、4個點(diǎn)。
圖4 2000-2014年第二季度重點(diǎn)城市分用途地價指數(shù)
重點(diǎn)監(jiān)測城市中，地價總體水平為4952元／平方米，較上一季度增長1.83%，較去年同期增長10.29%。商服、住宅和工業(yè)地價水平分別為8441元／平方米、7375元／平方米和934元／平方米；環(huán)比增長率分別為1.04%、1.78%和2.22%；同比增長率分別為9.79%、11.81%和8.61%。
圖5 重點(diǎn)城市綜合地價環(huán)比、同比增長率曲線圖（%）
(二)長江三角洲地區(qū)各用途地價環(huán)比增速持續(xù)回落，呈平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢；珠江三角洲地區(qū)綜合、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速及商服地價同比增速放緩；環(huán)渤海地區(qū)各用途地價環(huán)比增速全面放緩，保持低速運(yùn)行態(tài)勢
2014年第二季度，三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價水平均高于全國總體水平,保持上升態(tài)勢。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平分別為4967元/平方米、5305元/平方米、3654元/平方米。
圖6 2014年第二季度三大重點(diǎn)區(qū)域地價水平（元/平方米）
圖7 2014年第二季度三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價增長率（%）
從環(huán)比增長率看，長江三角洲地區(qū)綜合地價增長率仍低于其他兩大區(qū)域，較上一季度回落了0.30個百分點(diǎn)，為0.52%；珠江三角洲地區(qū)綜合地價增長率仍處于高位運(yùn)行，為3.91%，但較上一季度下降1.04個百分點(diǎn)；環(huán)渤海地區(qū)綜合地價保持低速增長，為1.31%，較上一季度下降了0.20個百分點(diǎn)。
分用途看，長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)各用途地價增速均呈放緩態(tài)勢，珠江三角洲地區(qū)商服地價加速上升，住宅和工業(yè)地價漲幅均收窄。其中，長江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速較上一季度分別放緩0.10、0.61和0.12個百分點(diǎn)，增長率分別為0.22%、0.57%、0.62%，漲幅均不超過1.0%，屬平穩(wěn)運(yùn)行。從長江三角洲地區(qū)的監(jiān)測城市看，上海市各用途地價增速較其他12個監(jiān)測城市的表現(xiàn)更突出，但增速有所放緩；而區(qū)域內(nèi)監(jiān)測城市的商服和住宅地價呈負(fù)增長的現(xiàn)象明顯多于上一季度，無錫、南通、溫州、嘉興、湖州的商服和住宅地價增長率均為負(fù)值，其中，寧波住宅地價增長率最低，為-2.45%。珠江三角洲地區(qū)商服地價增速有所回升，較上一季度上升了1.48個百分點(diǎn)，為2.75%；住宅和工業(yè)地價增速較上一季度下降了0.26和2.11個百分點(diǎn)，分別為4.60%和3.66%，，但仍高于其他兩大重點(diǎn)區(qū)域平均水平，處于高位運(yùn)行，其中，廣州市工業(yè)地價增長率達(dá)到4.65%。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速全面放緩，增速較上一季度分別下降了0.30、0.24和0.13個百分點(diǎn)，增長率分別為1.23%、1.57%、1.03%，均保持低速運(yùn)行態(tài)勢。
圖8 三大重點(diǎn)監(jiān)測區(qū)域分用途地價環(huán)比增長率（%）
從同比增長率看，三大重點(diǎn)監(jiān)測區(qū)域地價與上一季度的變化趨勢一致，長江三角洲地區(qū)地價增速持續(xù)放緩，而珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)地價繼續(xù)加速上漲。長江三角洲地區(qū)綜合地價增速為 4.11%，較上一季度回落0.60個百分點(diǎn)；珠江三角洲地區(qū)綜合地價持續(xù)快速增長，繼續(xù)保持高位運(yùn)行,達(dá)到16.53%，較上一季度上升了1.16個百分點(diǎn)；環(huán)渤海地區(qū)綜合地價低速增長，為5.45%，較上一季度上升了0.34個百分點(diǎn)。
分用途看，長江三角洲地區(qū)商服、住宅地價增幅繼續(xù)呈回落態(tài)勢，分別較上一季度收窄1.15、1.03個百分點(diǎn)，而工業(yè)地價漲幅略回升了0.10個百分點(diǎn)，增長率分別為2.73%、5.93%、3.07%；珠江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增長率高于其他兩大重點(diǎn)監(jiān)測區(qū)域及全國平均水平，處于高位運(yùn)行，分別達(dá)到12.41%、20.13%、14.80%，其中，商服地價增速較上一季度回落0.51個百分點(diǎn)，住宅和工業(yè)地價增速則分別上升了0.50、1.96個百分點(diǎn)。環(huán)渤海地區(qū)商服地價增速較上一季度下降了1.11個百分點(diǎn)，住宅、工業(yè)地價較上一季度上升了0.29和0.85個百分點(diǎn)，增長率分別為6.77%、6.94%、3.35%。
圖9 三大重點(diǎn)監(jiān)測區(qū)域分用途地價同比增長率（%）
(三) 東部、中部、西部地區(qū)綜合地價環(huán)比增速均呈放緩態(tài)勢；東部和中部地區(qū)綜合地價同比增速仍處于高位運(yùn)行，西部地區(qū)則保持低速增長，其中，東部地區(qū)同比加速上升，而中部和西部地區(qū)放緩
2014年第二季度，全國重點(diǎn)城市中，地價水平呈東高、西次、中低的布局。東部地區(qū)平均地價高于全國和中西部地區(qū)，西部與中部地區(qū)平均地價均低于全國重點(diǎn)城市平均水平。
圖10 2014年第二季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)城市地價水平（元/平方米）
從環(huán)比增長率看，東部、中部、西部地區(qū)綜合地價增速均有所放緩，分別較上一季度下降了0.89、1.25、0.52個百分點(diǎn)，增幅分別為2.51%、1.65%和0.42%，分別呈現(xiàn)出較快速、低速和平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢。
從同比增長率看，東部和中部地區(qū)綜合地價呈快速增長態(tài)勢，增長率分別達(dá)到12.02%和12.14%，仍處于高位運(yùn)行，與上一季度比較，東部地區(qū)上升了0.51個百分點(diǎn)，中部地區(qū)下降了0.15個百分點(diǎn)，與上一季度情況相同的是青島、上海、廈門、廣州、深圳、南昌、太原的綜合地價增長率仍超過10%。西部地區(qū)保持低速增長，增長率為4.62%，較上一季度收窄0.59個百分點(diǎn)。
圖11 2014年第二季度東中西部地區(qū)重點(diǎn)城市綜合地價增長率（%）
(四)全國主要監(jiān)測城市綜合、住宅地價環(huán)比上漲的城市連續(xù)第三個季度減少,六成城市環(huán)比增速處于平穩(wěn)區(qū)間,五成城市增速放緩
2014年第二季度，全國主要監(jiān)測城市的綜合地價環(huán)比增速整體運(yùn)行平穩(wěn)，增長率為正的城市由上一季度的90個減少至本季度的84個，其中，漲幅收窄的城市由上一季度的32個增至50個。綜合地價環(huán)比漲幅大于3.0%的城市由上一季度的10個減少至本季度的4個；88個城市的漲幅介于0～3.0%之間；增長率為負(fù)的城市由上一季度的4個增至本季度的12個，其中，寧波的增速下降幅度最大，為-1.58%。另外，62個城市的漲幅穩(wěn)定在-1.0%～1.0%。與去年同期相比，城市綜合地價仍保持上升態(tài)勢，增速上漲的城市96個，漲幅超過7.0%的城市由上一季度的39個減少至本季度的36個，其中，太原、廣州、南昌、深圳、上海、青島、呼和浩特、廈門、西安等17個城市的地價漲幅超過10.0%；漲幅為負(fù)的城市與上一季度的7個持平。
住宅地價與綜合地價變化趨勢保持一致，整體運(yùn)行平穩(wěn)，環(huán)比增長率為正的城市由上一季度的88個減少至本季度的80個，其中，漲幅收窄的城市由上一季度的34個增至52個。住宅地價環(huán)比漲幅超過3.0%的城市由上一季度的14個減至本季度的9個；增長為負(fù)的城市由上一季度的9個增至本季度的15個，其中，南通、汕頭、昆明、寧波的跌幅超過-1.0%。此外，60個城市的漲幅穩(wěn)定在-1.0%～1.0%。與去年同期相比，增幅上漲的城市由上一季度的96個減至本季度的95個；漲幅超過7.0%的城市由上一季度的44個減少至本季度的40個,其中，21個城市漲幅超過10.0%，比上一季度少2個城市，太原、廣州、平頂山、深圳、南昌、上海、青島等7個城市的漲幅超過了15.0%；增幅為負(fù)的城市有8 個。
圖12 70個大中城市新建住宅銷售價格和105個城市住宅地價環(huán)比上漲的城市數(shù)量對比情況圖
(五)異常交易地塊數(shù)量、競價輪次等指標(biāo)延續(xù)一季度回落態(tài)勢，土地購置需求轉(zhuǎn)弱，市場成交相對平穩(wěn)
截至2014年6月30日，二季度上報成交異常交易地塊44宗，較上一季度減少了46宗,降幅為51%,同比減少更為明顯,降幅為66%。平均溢價率為175%，環(huán)比、同比分別上升了72個和40個百分點(diǎn)。平均競價輪次為75次，環(huán)比下降10%，同比下降9%。總體看來，二季度各地成交的異常地塊數(shù)量、競價輪次等指標(biāo)均延續(xù)一季度大幅回落態(tài)勢，顯示市場競爭強(qiáng)度、土地購置需求有所轉(zhuǎn)弱。此外，一線城市上報異常地塊占總數(shù)較多（占全國上報的39%）,與以往三四線城市占多數(shù)的情況不同,側(cè)面反映了土地市場的分化，一線城市市場的內(nèi)在抗壓能力更為明顯。
資金層面，5月末，M2同比增長13.4%，增速維持在2012年6月份以來的較低水平，社會融資規(guī)�；芈鋺B(tài)勢延續(xù)。資金面在央行定向降準(zhǔn)前始終保持收緊態(tài)勢，銀行對非首次自住型的房貸及公積金貸款的放貸意愿依然較為謹(jǐn)慎，房企到位資金增速繼續(xù)小幅回落，明顯低于投資開發(fā)增速。資金壓力與其他因素相結(jié)合，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場預(yù)期趨冷，進(jìn)一步呈現(xiàn)觀望態(tài)勢，成交量下跌，議價空間出現(xiàn)。
部分地區(qū)樓市偏冷的市場氛圍正向土地市場傳遞，二季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速同比下降，土地成交價款增速回落。地價上漲動力減弱明顯，綜合地價環(huán)比上漲超過3%的城市個數(shù)僅為4個，較上一季度減少6個。
圖14 2012年-2014年2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源變化情況
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
圖13 2012年以來異常交易地塊成交上報宗數(shù)和月均溢價率統(tǒng)計情況
二、當(dāng)前市場形勢分析
�。ㄒ唬﹪H經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢相對平穩(wěn)樂觀但仍存風(fēng)險，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)受供需共同回暖及結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷推進(jìn)的影響，增速有望維持在預(yù)期區(qū)間，社會融資規(guī)�；芈鋺B(tài)勢延續(xù)，經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在。受宏觀經(jīng)濟(jì)景氣影響，地價環(huán)比漲幅進(jìn)一步收窄
一方面，2014年二季度以來，美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇跡象明顯，美聯(lián)儲仍繼續(xù)QE減量并維持目標(biāo)利率不變;歐元區(qū)主要成員國的PMI均不及預(yù)期加大了通縮的風(fēng)險,歐洲央行宣布將各業(yè)存款利率由零下調(diào)至負(fù)0.1%，成為全球首個推行負(fù)利率政策的主要經(jīng)濟(jì)體央行。另一方面，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩，外貿(mào)出口壓力較大，消費(fèi)、投資亦未見明顯起色，經(jīng)濟(jì)存在較大下行壓力。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月PMI指數(shù)為51%，連續(xù)4個月回升，表明我國制造業(yè)延續(xù)了平穩(wěn)增長的良好勢頭，但仍存在發(fā)展不均衡、小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難等問題。在上述多重背景下，主要監(jiān)測城市地價環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。
（二）發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用有利于地價形成正常的波動變化，各級政府的應(yīng)對管理措施尚需進(jìn)一步探索與完善
強(qiáng)調(diào)市場在資源配置中的決定性地位和更好發(fā)揮政府作用，尊重市場規(guī)律的改革思路有助平衡過去“一刀切”式的直接干預(yù)，演變?yōu)楝F(xiàn)階段地方政府結(jié)合市場實際出臺的差別化調(diào)整，地價變化更趨于市場因素主導(dǎo)。
自去年以來的房地產(chǎn)市場快速上漲至本年度出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷趨勢，中央政府均未表態(tài)發(fā)聲，讓市場在資源配置中起決定性作用的態(tài)度一以貫之。各地方政府的表態(tài)及應(yīng)對則有所不同。一線城市上海、北京未見放松，廣州被指低調(diào)松綁限價（增城、從化）、限簽（中心區(qū)高價盤）、限售（戶籍政策調(diào)整）政策。此外，也有一些城市出臺了定向柔化調(diào)整措施，主要集中在限購條件的放寬、戶籍政策調(diào)整、契稅補(bǔ)貼、公積金貸款調(diào)整等方面。值得關(guān)注的是杭州關(guān)于“商品房實際成交價低于備案價格超過 15%，將限制網(wǎng)簽，且需重新申報備案”的規(guī)定引起關(guān)注和爭議。各地不同的處置態(tài)度，體現(xiàn)出對于房地產(chǎn)走勢及其定位的認(rèn)知分化，也表明在市場化改革的大方向下，地方政府的應(yīng)對管理措施尚需進(jìn)一步探索與完善。
�。ㄈ┩恋毓⿷�(yīng)總量較上季度回升，其中保障性住房供地尤為明顯；住宅用地供應(yīng)同比減少，房地產(chǎn)用地供應(yīng)占比有所回落。
全國105個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)量環(huán)比回升，但仍低于近三年同期平均水平，各類用途宗地中，工礦倉儲用地和其他用地供應(yīng)量同比上漲。截至2014年6月30日，2014年第二季度，全國105個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積達(dá)到5.47萬公頃，環(huán)比增加15%，同比減少10.12%。其中商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別供應(yīng)約0.51、1.07、1.57和2.32萬公頃，商服、住宅用地環(huán)比分別減少10.36%、18.12%，工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施用地分別增加12.85%和55.78%，同比變化分別為減少15.67%、減少19.75%、減少23.43%和增加10.66%。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積進(jìn)一步回落，供應(yīng)面積約1.58萬公頃，環(huán)比、同比均呈下降趨勢，分別減少18.49%、15.79%。半年已過，各地保障性住房用地計劃紛紛落地，二季度供應(yīng)面積約為0.24萬公頃，環(huán)比有較大回升，為41.72%，同比仍下降17.28%。
本季度，各類用地供應(yīng)量占建設(shè)用地供應(yīng)總量的結(jié)構(gòu)比例與上季度大體類似，除其他用地供應(yīng)量占比提高外，商服、住宅、工礦倉儲用地均有小幅下降。環(huán)比來看住宅用地占比下降相對較大；同比來看工礦倉儲用地占比下降最快，商服用地占比下降微弱。
本季度，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的28.86%，較上一季度減少10.55個百分點(diǎn)，較去年同期減少2.96個百分點(diǎn)。保障性住房用地供應(yīng)占比4.32%，環(huán)比略增0.82個百分點(diǎn)，同比略降0.37個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)占比下降，反映出市場對于后期發(fā)展的觀望情緒上升。
圖15 2011年以來各季度分用途用地供應(yīng)占供地總量比例變化圖
數(shù)據(jù)來源：土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)
三、后期走勢預(yù)判及關(guān)注要點(diǎn)
2014年三季度，預(yù)計宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，但是高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于“中國經(jīng)濟(jì)不會硬著陸，且保證下線不超過7.5”的表態(tài)，在一定程度上預(yù)示了中央政府對于經(jīng)濟(jì)中高速增長的信心和決心。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月的PMI各分類指數(shù)普遍回升，且新訂單指數(shù)升幅較大，顯示宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向好趨勢穩(wěn)定。通過產(chǎn)業(yè)的有序轉(zhuǎn)移，促進(jìn)區(qū)域梯度、聯(lián)動、協(xié)調(diào)發(fā)展，帶動新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，將成為今后較長時期內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效的重要途徑。在此背景下，房地產(chǎn)市場仍將以市場化為主導(dǎo)，其變化也會進(jìn)一步傳導(dǎo)致土地市場。預(yù)計2014年第三季度，我國商業(yè)、住宅用地價格走勢將繼續(xù)保持小幅波動，工業(yè)地價平穩(wěn)上漲；各用途地價環(huán)比增長分化的趨勢或?qū)⒂兴照?/SPAN>
下一步建議，既要推進(jìn)落實市場在資源配置中的決定性作用，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府管理模式，理性看待市場波動，又要多措并舉，引導(dǎo)市場預(yù)期的穩(wěn)定。對于“定向降準(zhǔn)”、“定向調(diào)控”等差別化政策，需注重實施后綜合效果的跟蹤評估，關(guān)注相關(guān)領(lǐng)域可能產(chǎn)生的聯(lián)動效應(yīng)，確保精準(zhǔn)發(fā)力。土地供應(yīng)方面，在市場觀望期，更應(yīng)結(jié)合各地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢、用地需求與結(jié)構(gòu)變化，合理確定供地數(shù)量、類型、節(jié)奏，促進(jìn)當(dāng)前及未來土地市場的平穩(wěn)發(fā)展。
[1]全國主要監(jiān)測城市指 105個監(jiān)測城市；重點(diǎn)監(jiān)測城市指直轄市、省會城市和計劃單列市。
[2] 環(huán)比指標(biāo)（A）：A≥3%為高位，3%＞A≥2%為較高位，2%＞A≥1%為溫和上行，1%＞A≥-1%為平穩(wěn)波動；同比指標(biāo)（A）：A≥10%為高位，10%＞A≥7%為較高位，7%＞A≥4%為溫和上行，4%＞A≥0%為平穩(wěn)波動，下同。 | 
